ما هي تكاليف الإيجار والموقع النموذجية لصالات البولينج الأوروبية؟

دليل المشتريات لتكاليف استئجار صالات البولينج الأوروبية

يُمثل إنشاء صالة بولينج جديدة في أوروبا مزيجًا فريدًا من الفرص والاعتبارات المالية. بالنسبة لقادة المشتريات فيمعدات البولينجفي قطاع العقارات، يُعدّ الفهم العميق لتكاليف العقارات، وخاصةً الإيجار وتكاليف الموقع المرتبطة به، أمرًا بالغ الأهمية لجدوى المشاريع والتخطيط الاستراتيجي. يهدف هذا الدليل الشامل، الذي يعتمد على أحدث بيانات السوق، إلى تزويدكم بالرؤى اللازمة للتنقل في مشهد العقارات التجارية المتنوع في أوروبا.

ما هي العوامل الأساسية المؤثرة على تكاليف إيجار صالات البولينج في أوروبا؟

تتأثر إيجارات العقارات التجارية الأوروبية المخصصة للمرافق الترفيهية، مثل صالات البولينج، بمجموعة متنوعة من العوامل. من أبرزها:الحيوية الاقتصادية والكثافة السكانية للمدينة أو المنطقة المحددةتتمتع المواقع الرئيسية في العواصم الكبرى (مثل لندن وباريس وميونيخ) بإيجارات أعلى بكثير من المدن الثانوية أو المناطق الضواحي.إمكانية الوصول والرؤيةكما أنها مهمة؛ فالعقارات القريبة من مراكز النقل العام أو شبكات الطرق الرئيسية ذات حركة المرور الكثيفة عادةً ما تحقق أسعارًا عالية الجودة.نوع العقار وحالتهتلعب المجمعات الترفيهية الحديثة والمُصممة خصيصًا دورًا هامًا، حيث غالبًا ما تكون تكلفة المجمعات الترفيهية الحديثة أعلى، ولكنها تتطلب أعمال تجهيز أولية أقل.قوانين تقسيم المناطق المحلية، وشروط الإيجار (الطول والمرونة)، وديناميكيات العرض والطلب السائدة في السوقبالنسبة للمساحات التجارية الكبيرة المناسبة للأماكن الترفيهية، تُحدد أسعار الإيجار بشكل كبير. كما أن الاستقرار الاقتصادي ومعدلات التضخم في منطقة اليورو ودول أخرى يُؤثران بشكل كبير على عقود الإيجار ومراجعتها.

ما هي نطاقات الإيجار النموذجية لصالة البولينج الجديدة في المدن الأوروبية الكبرى مقارنة بالمدن/المناطق الثانوية؟

تختلف تكاليف استئجار المساحات التجارية الكبيرة المناسبة لصالات البولينج اختلافًا كبيرًا في جميع أنحاء أوروبا. بالنسبة لمنشأة كبيرة (عادةً ما تتراوح مساحتها بين 1500 و3000 متر مربع فأكثر)، يمكنك توقع النطاقات السنوية التالية للمتر المربع:

• المدن الكبرى الرئيسية (على سبيل المثال، وسط لندن، باريس، ميونيخ، أمستردام):في حين أن إيجارات متاجر التجزئة الرئيسية في الشوارع الرئيسية قد تتجاوز 1000-2000 يورو للمتر المربع، فإن صالات البولينج غالبًا ما تشغل مساحات واسعة، أقل مركزية ولكنها متصلة جيدًا، مثل مراكز التسوق أو مناطق الترفيه المخصصة. هنا، قد تتراوح الإيجارات النموذجية لهذه الوحدات الترفيهية الكبيرة بينمن 250 إلى 600 يورو+ للمتر المربع سنويًا، اعتمادًا على الموقع الدقيق والرؤية.
• المدن الثانوية / المراكز الإقليمية الرئيسية (على سبيل المثال، مانشستر، ليون، هامبورغ، ميلانو، برشلونة، وارسو):توفر هذه المواقع أسعارًا معتدلة مع اقتصادات محلية قوية. تتراوح الإيجارات عادةً بينمن 100 إلى 400 يورو للمتر المربع سنويًاللمساحات التجارية المناسبة.
• المدن الثانوية / المناطق الضواحي / المناطق الصناعية المعاد استخدامها:في المناطق ذات الكثافة السكانية الأقل أو المواقع الصناعية السابقة التي تم إعادة استخدامها للترفيه، يمكن أن تكون الإيجارات أقل بكثير، وغالبًا ما تتراوح منمن 50 إلى 150 يورو للمتر المربع سنويًاومع ذلك، قد تتطلب هذه المواقع استثمارات أكبر في البنية التحتية وتطوير السوق.

ومن المهم أن نلاحظ أن هذه الأرقام هي متوسطات عامة للمساحات التجارية الكبيرة، وستعتمد التكاليف الدقيقة على تفاصيل الملكية الفردية ومفاوضات الإيجار.

بالإضافة إلى الإيجار الأساسي، ما هي التكاليف الأخرى المرتبطة بالموقع التي ينبغي أخذها في الاعتبار؟

يجب أن تتجاوز ميزانية المشتريات مبلغ الإيجار الرئيسي. تشمل التكاليف الإضافية الرئيسية المتعلقة بالموقع ما يلي:

• رسوم الخدمة (صيانة المناطق المشتركة - CAM):تغطي هذه الخدمات المشتركة في المباني، مثل الأمن والتنظيف وخدمات المناطق المشتركة، وأحيانًا تأمين المالك. وعادةً ما تُضاف10-25% من الإيجار الأساسي، على الرغم من أن هذا يمكن أن يختلف.
• ضرائب العقارات / معدلات الأعمال:تُفرض هذه الضرائب من قِبل البلديات المحلية، وتختلف اختلافًا كبيرًا من بلد لآخر. في المملكة المتحدة، قد تُشكل ضرائب الأعمال تكلفةً باهظة، بينما في ألمانيا (Grundsteuer) أو فرنسا (Taxe foncière)، تكون كبيرةً أيضًا. ويمكن أن تشمل هذه الضرائب أي شيء منمن 1% إلى 3% من القيمة السوقية للعقار أو القيمة الإيجارية سنويًا.
• تكاليف التجهيز:تحويل هيكل فارغ إلى صالة بولينج عملية يُعدّ تكلفة باهظة. وحسب حالة المساحة المستأجرة (هيكل وأساس أم شبه مُجهّز) وجودة التشطيب المطلوبة، تتراوح تكاليف التجهيز بينمن 800 إلى 1500 يورو للمتر المربعيتضمن ذلك تركيب الممرات، ووحدات تثبيت الدبابيس، والمقاعد، ومرافق البار/المطبخ، وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، والأنظمة الكهربائية، والتصميم الداخلي.
• التصاريح والتراخيص:يتطلب الحصول على تراخيص البناء، وتراخيص الترفيه، وشهادات الصحة والسلامة، وتراخيص المشروبات الكحولية رسومًا إدارية باهظة، وربما تكاليف قانونية. وقد تصل هذه التكاليف إلىعشرات الآلاف من اليورو، اعتمادًا على اللوائح المحلية وتعقيد المشروع.
• الرسوم القانونية ورسوم الدمغة:تتطلب مفاوضات عقود الإيجار خبرة قانونية، ما يترتب عليه رسوم. كما تفرض بعض الدول رسوم طوابع أو ضرائب معاملات على عقود الإيجار التجارية.

كيف تتم مقارنة الدول الأوروبية المختلفة من حيث تكاليف إيجار المساحات التجارية المناسبة لصالات البولينج؟

تظهر أوروبا تسلسلًا هرميًا واضحًا في تكاليف الإيجار التجاري:

• الأسواق ذات التكلفة المرتفعة:الالمملكة المتحدة (وخاصة لندن والمدن الإنجليزية الجنوبية الكبرى)، وفرنسا (باريس وكوت دازور)، وألمانيا (ميونيخ وفرانكفورت وبرلين)، وهولندا (أمستردام وروتردام)تُصنَّف باستمرار ضمن أغلى الأماكن. يمكن العثور على أماكن ترفيهية مميزة هنا300-700 يورو+ للمتر المربع سنويًا.
• الأسواق متوسطة المدى:دول مثلإسبانيا (مدريد، برشلونة)، إيطاليا (ميلانو، روما)، ودول الشمال الأوروبي (ستوكهولم، كوبنهاجن، أوسلو)توفر أسواقًا قوية بتكاليف إيجار أقل إلى حد ما، ولكنها لا تزال كبيرة، وغالبًا في150-450 يورو للمتر المربع سنويًامجموعة للمواقع المناسبة.
• الأسواق الناشئة/المنخفضة التكلفة:دول أوروبا الشرقية مثلبولندا (وارسو، كراكوف)، المجر (بودابست)، والجمهورية التشيكية (براغ)، إلى جانب أجزاء من جنوب أوروبا (على سبيل المثال، البرتغال واليونان)، تقدم نقاط دخول أكثر جاذبية مع إيجارات تتراوح غالبًا بين80-250 يورو للمتر المربع سنويًافي المناطق الحضرية الرئيسية. يمكن لهذه الأسواق أن توفر مساحة أكبر للاستثمار وتشجع على إنشاء أماكن ترفيهية حديثة.

ما هو نوع المساحة المربعة المطلوبة عادةً لصالة البولينج متعددة المسارات، وكيف يترجم هذا إلى إجمالي نفقات الإيجار؟

المساحة المطلوبة لصالة بولينج حديثة واسعة، وتتسع لممرات، ومناطق وصول، وآلات ضبط الدبابيس، ومقاعد للضيوف، وقاعة استقبال، ومرافق طعام (بار/مطعم)، ودورات مياه، وخدمات خلفية. تتطلب صالة البولينج النموذجية ما يلي:

• مرفق 10-12 حارة:تقريبًا1,500 - 2,500 متر مربع (16,000 - 27,000 قدم مربع).
• مرفق 20+ حارة:تقريبًا3000 - 4500+ متر مربع (32000 - 48000+ قدم مربع).

ترجمة هذا إلى إجمالي نفقات الإيجار السنوية:

• زقاق مكون من 10 حارات (2000 متر مربع) في مدينة أوروبية ثانوية (200 يورو/متر مربع):400,000 يورو سنويًا كإيجار أساسي.
• زقاق مكون من 20 حارة (4000 متر مربع) في مدينة رئيسية (400 يورو/متر مربع):1,600,000 يورو سنويًا كإيجار أساسي.

تسلط هذه الأرقام الضوء على الالتزام الرأسمالي الكبير المطلوب للتأجير، مما يجعل تحليل التكلفة الدؤوب أمراً لا غنى عنه.

ما هو تأثير نوع الموقع (على سبيل المثال، مركز تسوق، مستقل، مجمع ترفيهي) على الإيجار؟

يؤثر نوع الموقع بشكل كبير على كل من ديناميكيات الإيجار والتشغيل:

• مراكز التسوق/المتنزهات التجارية:غالبًا ما تفرض إيجارات أعلى (على سبيل المثال،250-700 يورو/متر مربع) نظرًا لكثافة حركة المشاة، والبنية التحتية المتينة، وعروض التجزئة والترفيه المتناغمة. قد يقدم المُلاك مساهمات في التجهيز أو حوافز للمستأجرين الرئيسيين، ولكن قد تكون شروط الإيجار مُقيّدة.
• المباني المستقلة:توفير قدر أكبر من المرونة للعلامات التجارية والتصميم، وإمكانية خفض الإيجارات الأساسية إذا لم تكن في منطقة رئيسية (على سبيل المثال،150-400 يورو/متر مربع), ولكنها تتطلب المسؤولية الكاملة عن الصيانة الخارجية والتسويق وإنشاء جاذبية وجهتها الخاصة.
• المجمعات الترفيهية المخصصة:الاستفادة من البنية التحتية المشتركة والتسويق مع جهات ترفيه أخرى (مثل دور السينما وصالات الألعاب). يمكن التفاوض على الإيجارات بناءً على استراتيجية المجمع العامة، وغالبًا ما يتم ذلك في200-500 يورو/متر مربعمجموعة من المشاريع، من المحتمل أن تتضمن بنود تقاسم الإيرادات.
• الحدائق الصناعية/التجارية المعاد استخدامها:تقدم عادةً أدنى الإيجارات الأساسية (على سبيل المثال،50-150 يورو/متر مربع) نظرًا لموقعها المحيطي وحالتها البدائية في كثير من الأحيان. ومع ذلك، فإنها تتطلب استثمارًا كبيرًا في التجهيز لتحويلها إلى مكان ترفيهي جذاب، وتتطلب تسويقًا قويًا لجذب العملاء.

ما هي الالتزامات المالية طويلة الأجل المرتبطة بتأجير عقار تجاري لصالة البولينج؟

يتضمن استئجار عقار تجاري في أوروبا العديد من الالتزامات المالية طويلة الأجل التي تتعدى الإيجار الفوري:

• مدة الإيجار:عادةً ما تمتد عقود الإيجار التجارية للعقارات الترفيهية من 5 إلى 20 عامًا، وغالبًا ما تتضمن بنودًا لإنسحاب المستأجر (مثلًا كل 5 سنوات). توفر عقود الإيجار الأطول استقرارًا، ولكنها تُخفف أيضًا من الالتزامات المالية طويلة الأجل.
• مراجعات الإيجار:تتضمن معظم عقود الإيجار أحكامًا لمراجعة الإيجار، عادةً كل 3-5 سنوات. غالبًا ما ترتبط هذه الأحكام بالتضخم (مؤشر أسعار التجزئة/مؤشر أسعار المستهلك) أو قيمة السوق المفتوحة، مما يعني أن الإيجارات قد ترتفع بشكل كبير خلال مدة الإيجار.
• الخراب:عند انتهاء عقد الإيجار، يُطلب من المستأجرين عادةً إعادة العقار إلى حالته الأصلية (أو كما هو محدد في العقد). قد يتضمن ذلك تكاليف باهظة لإزالة التجهيزات وإصلاحها، وهو ما يُعرف بالإهمال.
• التزامات الصيانة والإصلاح:تحدد عقود الإيجار مسؤوليات المستأجر فيما يتعلق بالصيانة والإصلاحات، والتي قد تكون كبيرة بالنسبة لمنشأة ترفيهية كبيرة.
• تأمين:عادة ما يكون المستأجرون مسؤولين عن تأمين تجهيزاتهم ومعداتهم، وفي كثير من الأحيان عن المسؤولية العامة.
• الضمانات/الودائع:غالبًا ما يتطلب أصحاب العقارات ودائع تأمين كبيرة أو ضمانات شخصية/شركاتية، مما يربط رأس المال.

البولينج الطائر: شريكك في التوسع الأوروبي

إن فهم تكاليف الإيجار المعقدة في أوروبا هو الخطوة الأولى نحو مشروع ناجح لبناء صالة بولينج.البولينج الطائرلسنا مجرد مورّدين، بل نحن شريككم الاستراتيجي. خبرتنا الواسعة في سوق البولينج العالمي، إلى جانب فهمنا العميق لكفاءة العمليات، تُمكّننا من تقديم حلول معدات شاملة تُحسّن ميزانية مشروعكم الإجمالية. من أحدث أنظمة الممرات وأجهزة ضبط الدبابيس إلى برامج التسجيل والإدارة المتقدمة، تُقدّم فلاينج بولينج معدات عالية الجودة ومتينة مصممة لطول العمر والربحية. نتعاون بشكل وثيق مع عملائنا لدمج اختيار المعدات مع استراتيجيتكم العقارية، مما يضمن استثماركم في صالة بولينج أوروبية في المكان المناسب والمناسب للنجاح. تعاونوا مع فلاينج بولينج لتحويل رؤيتكم إلى واقع مربح، مع معدات مصممة للمستقبل ورؤى مُصقلة بالخبرة.

数据引用来源

• توقعات سوق العقارات في منطقة أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا من CBRE (أواخر 2023 - أوائل 2024)
• توقعات جيه إل إل للاستثمار العقاري الأوروبي (أواخر 2023 - أوائل 2024)
• تقرير كوشمان آند ويكفيلد حول الشوارع الرئيسية حول العالم (أواخر عام ٢٠٢٣)
• بيانات يوروستات حول أسعار العقارات التجارية وتكاليف البناء (الربع الثالث والرابع من عام 2023)
• تقارير عقارية تجارية وطنية متنوعة (على سبيل المثال، سافيلز، كوليرز إنترناشيونال) لبيانات محددة عن بلد ومدينة (أواخر عام 2023 - أوائل عام 2024)